今年的政府工作報告提出，“適應人民群眾高品質居住需要”，“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。日前發布的《2025中國城市長租市場發展藍皮書》（以下簡稱“藍皮書”）指出，通過多主體、多渠道共同推動“優化存量、提高質量”成為破解供需矛盾、激活市場潛力的關鍵路徑，而機構化則被看作是住房租賃消存量、優質量、穩健發展的確定選擇。

該藍皮書由清華大學房地產研究中心、自如研究院、新華網文化產業研究院共同參與調研編撰。其中，我國長租機構頭部企業自如管理房源近100萬間，為近百萬業主、500萬次租客提供服務。

藍皮書指出，當前我國城市住房租賃市場正經歷向“存量優化”的結構性轉變。一方面，在近2.6億的全國租房人口中，主流置業人群正在回歸租房市場；另一方面，當前以個人業主房源等為主的住房租賃市場，供給側的滯后性問題開始顯現。

當前，租房人口規模持續擴大，租房人口結構也發生了顯著變化。藍皮書數據顯示，四大一線城市中租房人口規模接近4000萬人，占比接近50%。在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租客占比達到35%以上，較2021年增長了4.9個百分點，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。

35歲以上主流置業人群的回流，帶動了改善型居住需求從購房市場流向租房市場。藍皮書調研顯示，“室內環境舒適、房屋品質高、周邊交通便利”是租客衡量租住品質最關注的因素。為了獲得更好的租住體驗，有超四成租客愿為“質量更好的基礎裝修”增加預算。值得注意的是，超半數租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。

面對快速升級的市場新需求，房源供給卻稍顯滯后。藍皮書指出，目前市場上房源普遍存在裝修老舊、配套缺失、服務不足等痛點，與租客對品質、舒適、安全、智能化的需求形成了“產品錯配”“服務錯配”“運營錯配”三大結構性錯配。面對不斷增長的品質租房需求，全國超6000萬套潛在可用于出租房源亟待提質改造、激活價值。把存量住房改造成“好房子”，成為住房租賃市場優化供給的當務之急。

目前，在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租。藍皮書調研顯示，個人業主手中的房源普遍存在“老舊”問題，超50%房源房齡超10年以上，超20%房齡已有20年以上。由此，長期空置、中介平臺不規范、房子持續“出問題”、租金收益不及預期以及租客拖欠費用，成為困擾城市業主的主要痛點。

藍皮書顯示，機構化長租房產品形態、居住生態不斷豐富，市場占比穩步提升。據機構數據顯示，集中式長租公寓TOP30企業累計開業房源量達122.6萬間，集中式租賃社區管理規模超過3萬間的運營機構占比達到14%。

與此同時，國家也持續通過金融支持、稅收優惠、土地供應等舉措，大力推動保障性租賃住房發展，尤其是鼓勵保租房運營引入長租機構模式、產品、服務、科技運營能力。（記者 梁倩）